Jak szukać okazji na rynku nieruchomości ?

(2009-08-12)

Firmy specjalizującej się w wynajmie i obrocie halami ostrzega przed szukaniem okazji tylko poprzez przeglądanie cen ofertowych na portalach internetowych. Zwraca uwagę, że właścicielowi nieruchomości trudno jest się przyznać do tego, że musi sprzedać dorobek życia poniżej jego wartości. Dlatego często, nawet w sytuacji przymusowej sprzedający nie obniża ceny ofertowej.

Ba, nawet ją podnosi licząc na cud. Robi tak, aż do ostatniej chwili, gdy do jego drzwi zapuka komornik.
W przypadku najmu ofertowe stawki czynszu też nie są wiarygodne, gdyż rzeczywista stawka czynszu zależy głównie od wynajmowanej powierzchni i długości najmu. Dlatego analiza cen i czynszów ofertowych nie pozwala na wyłowienie okazji. Wytrawny kupujący musi sam zaproponować swoją cenę lub stawkę czynszową, nawet dużo niższą niż ofertowa, i poprzeć ją mocnym stwierdzeniem „chcę kupić lub wynająć tę nieruchomość”. Często właśnie w takich sytuacjach, aby ułatwić sobie negocjacje klienci korzystają z usług pośrednika. Tak działając, kupujący ma duże szanse, że właściciel przyjmie ofertę zgodnie z zasadą: „lepszy wróbel w ręku, niż gołąbek na dachu”.

Korzystaj także z fałszywych okazji.
Może się też zdarzyć, że za okazyjną ceną kryją się wady, które pomoże nam wychwycić doświadczony pośrednik. Wada prawna zniechęcająca przeciętnych klientów, bywa możliwa do wyeliminowania przez specjalistę – dodaje Małgorzata Papaj prawnik z Jartom.

Szukaj okazji nie tylko w cenie nieruchomości.
Okazja nie zawsze musi oznaczać niską cenę. Okazje wynikają także ze zmian planu zagospodarowania przestrzennego. Znane są sytuacje, gdy zmiana planu, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki zamieniała właścicieli niechcianych, zapomnianych działek w krezusów, będących właścicielami terenów inwestycyjnych. Tomasz Branecki z Jartom podkreśla, że okazją mogą być także nieruchomości położone w wyjątkowo dogodnej lokalizacji, bezpośrednio przy trasach szybkiego ruchu, lub blisko węzła komunikacyjnego. Przykładem takich nieruchomości jest rejon Błonia koło Warszawy. Specjalne warunki zakupu nieruchomości tworzone są także przez państwo. Należą do nich strefy ekonomiczne, programy rządowe, gminne ulgi w podatkach lokalnych, czy możliwość uzyskania dotacji. Należy pamiętać, że łowców okazji jest zwykle więcej niż samych okazji, zatem wskazany jest bliski kontakt z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Emocje zostaw w domu.
Nie warto ulegać euforii, ani tworzonym pozornie sytuacjom jedynej szansy. Gdy czujesz wzrost adrenaliny, przystopuj, daj sobie czas, bez względu na okoliczności. Poszukiwanie okazji jest zajęciem czasochłonnym. Łowcę okazji musi cechować wytrwałość i doskonała znajomość rynku, by w chwili, gdy pojawi się okazja mógł ją w porę rozpoznać. Zatem trzeba śledzić pojawiające się nowe oferty. Gdy brak nam na to czasu lepiej zasięgnąć opinii specjalisty. Pośrednik ma stały dostęp do nowych ofert i potrafi szybko wyłowić i wskazać nam okazyjną ofertę.
Kryzys finansowy, który przywędrował do nas zza oceanu jest doskonałym momentem do poczynienia intratnych inwestycji. Gdy znów rynek stanie się rynkiem sprzedających na refleksje będzie za późno.

Szybko się decyduj – złotówki wydawaj wolno.
Za niższą ceną kryją się najczęściej oczekiwania właściciela na szybszą realizację transakcji. Łowca okazji musi być przygotowany finansowo do zakupu gotówkowego lub mieć uzgodnione z bankiem warunki udzielenia kredytu, by po wynegocjowaniu ceny i sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości przystąpić do zawarcia umowy przedwstępnej. Jartom doradza zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, gdyż tylko taka forma daje pewność, że nasz kontrahent nie wycofa się, gdy nasza oferta zostanie przebita.

Tomasz Branecki, prezes Jartom